În primul trimestru din 2024, ianuarie-martie, a fost înregistrată cea mai mare creștere a prețurilor la imobile din ultimii 16 ani. În 2023 prețurile locuințelor au fost la nivelul anului 2022, iar în 2024 se înregistrează o înviorare a pieței prin creșterea prețurilor, dar cu o reducere a numărului de tranzacții. În primul trimestru, a fost înregistrat prețul maxim al locuințelor din istoria Republicii Moldova. Despre aceasta a comunicat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, vineri, 14 iunie, în cadrul emisiunii săptămânale „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.

Evoluția trimestrială a prețurilor la imobile în municipiul Chișinău. Potrivit expertului, în 2008 s-au înregistrat, trimestrial, doar creșteri a prețurilor la imobile, iar cea mai mare fost de 14,5%. În 2009, au fost doar scăderi ale prețurilor la locuințe, iar cea mai mare scădere a fost de 12,5%. În 2010, s-au înregistrat, trimestrial, atât creșteri, cât și descreșteri: 2,3% - creșterea maximă trimestrială, iar 4% - scăderea maximă trimestrială. În 2011: 0,4% - creșterea maximă trimestrială, 0,4% - scăderea maximă trimestrială. 2012: 0,5% - creșterea, iar 2% - scăderea; 2016: 0,6% - creșterea, iar 2,2% - scăderea; 2017; 2,4% - creșterea; 2020: 7,7% - creșterea; 2022: 7,5% - creșterea, iar 0,8% - reducerea; 2023: 5% - creșterea, iar 1,4% - reducerea; 2024, estimativ: 9,8% - creșterea din primul trimestru. „Ultima dată când a fost un preț mai mare față de primul trimestru din acest an a fost în 2008”, a spus expertul.

Dinamica prețurilor la apartamente în municipiul Chișinău. Veaceslav Ioniță susține că în 1996 au crescut prețurile la apartamentele din municipiul Chișinău cu 14,9%. În 1997 s-au majorat cu 40,5%; în 1999 au fost în scădere cu 31,2%; în 2001 au crescut cu 46,6%; în 2005 - +32%; în 2009 au scăzut cu 8,2%;  în 2011 au fost mai mici cu 17,5%; 2016 mai mici cu 5,2%. În 2018 a fost în creștere cu 5,9%; 2020 - +7,5%; 2022 - +13,1%; 2024, în primul trimestru - +4,6%, în valoare anuală. „Asistăm la o creștere de prețuri după un an și jumătate de stagnare. Un an și jumătate prețurile nu au crescut. În 2008, prețurile imobilelor au crescut de 6,2 ori față de 2001. În 2016, prețurile au scăzut cu 32% față de 2008. În 2021, primul trimestru, prețurile erau mai mari de 1,9 ori față de 2016”, a spus expertul.

Evoluția prețurilor la apartamentele noi în municipiul Chișinău. Economistul declară că în 2010 a fost înregistrată o creștere anuală de 0,3%. În 2012 – o descreștere anuală de 5%; 2015 – descreștere de 1,8%; 2016 – creștere de 4%; 2018 – creștere de 7%, 2020 – creștere de 12,2%; 2021 – creștere de 22,3%; 2022 – creștere de 8%; 2023 – creștere de 6,9%. „În acest an, creșterea din primul trimestru a fost de 8,4%. În valoare anuală - +11,9%. Până în 2017 au fost creșteri modeste ale prețurilor la apartamentele noi, mai mult a stagnat, chiar având tendințe de scădere. În primul trimestru din acest an, piața se recuperează după stagnarea din ultimii 2 ani”, a declarat economistul.

Evoluția prețurilor la apartamentele de pe piața secundară a municipiul Chișinău. Potrivit economistului, în 2010 a fost înregistrată o scădere anuală de 11,3%. În 2012 și 2013 scăderea anuală a fost de 1,3%. În 2016, a ajuns la 9,2%. Apoi a început să crească, ajungând în 2017 la 4,2% creșterea de prețuri anuală. În 2019 – +7,5%; în 2020 – +4,9%; 2021 – +12,7; 2022 – +9,2%; 2023 – +5%; 2024, în primul trimestru – +10,4%, iar în valoare anuală a ajuns la 9,8%. „În primul trimestru din acest an, pe piața secundară a avut loc un fenomen, care nu a mai fost simțit în ultimii zece ani. Prețurile de pe piața secundară au crescut mult mai rapid decât cele de pe piața primară. Prețurile au crescut brusc la apartamente, oamenii nu au mai dorit să cumpere apartamente de pe piața primară, care nici nu prea sunt. Oamenii acum ușor înclină spre piața secundară. Comparativ cu piața primară, avem o înviorare a pieței secundare”, a spus economistul.

Dinamica prețurilor la apartamente în municipiul Chișinău. Veaceslav Ioniță afirmă că în 2010 un metru pătrat (m2) de apartament în bloc, nou varianta albă, a costat 698 de euro, iar  un m2 de apartament în bloc vechi – 634 de euro. În 2015: 599 de euro a ajuns un m2 de apartament în bloc nou și 577 de euro – un m2 de apartament în bloc vechi. În 2020: 857 de euro - un m2 de apartament în bloc nou și 645 de euro – un m2 de spațiu locativ în bloc vechi. 2022: 1186 de euro – un m2 de spațiu locativ în bloc nou și 814 euro – un m2 de apartament în bloc vechi; 2024, în primul trimestru: 1434 de euro – un m2 de spațiu locativ în bloc nou și 972 de euro – un m2 de apartament în bloc vechi. „Acum avem o tendință mai nouă pe piață, există solicitări pentru apartamente finalizate”, afirmă Veaceslav Ioniță.

Câți m2 de spațiu suplimentar trebuie alocat pentru schimbarea unui apartament vechi pe unul nou. Analistul economic a menționat că în 2010 erau necesari suplimentari 0,09 m2; în 2012 – 0,04 m2; în 2015 – 0,04 m2; 2016 – 0,20 m2; 2018 – 0,21 m2; 2020 – 0,33 m2; 2022 – 0,46 m2; 2023 – 0,50 m2; 2024, primul trimestru – 0,48 m2. „Până în 2015 se putea schimba 1 la 1. În 2023 a trebuit 3 m2 de apartament vechi pe 2 m2 de apartament nou”, a menționat analistul economic.

Prețul mediul de vânzare al unui apartament în municipiul Chișinău. Expertul spus că în 1995 a fost 137 de euro pentru un m2; 1997 – 221 euro/m2; 2000 – 131 euro/m2; 2005 – 520 euro/m2; 2008 – 900 euro/m2; 2010 – 674 euro/m2; 2017 – 533 euro/m2; 2022  -1006 euro/m2; 2023 – 1010 euro/m2; 2024, primul trimestru – 110 euro/m2. „Astăzi, circa 70% din apartamentele care se vând sunt de pe piața secundară, restul 30% sunt apartamente în blocuri noi. Doar în 2022 s-a ajuns la nivelul prețurilor din 2008. În 2023 prețurile au fost la nivelul anului 2022, iar acum în 2024 se înregistrează o înviorare a pieței. A fost înregistrat prețul maxim al apartamentelor din istoria Republicii Moldova”, a spus expertul.

Accesibilitatea creditelor bancare. Câte venituri lunare ale unei familii din Chișinău sunt necesare pentru plata unui credit ipotecar. Drept exemplu a fost luat un credit pe 20 de ani, cu o contribuție inițială de 30%, pentru un apartament nou finalizat de 70 m2, unde două persoane lucrează. În 2008, potrivit economistului, erau necesare, lunar, 314% din veniturile unei familii pentru a rambursa un credit ipotecar. Circa 3 salarii, ceea ce era practic imposibil. În 2011 a coborât la 177%; 2015 – 147%; 2019 – 62%; 2021 – 70%; 2022 a crescut la 118%; iar în 2023 a scăzut din nou și a ajuns la 76%. În primul trimestru din 2024 a fost de 74%.

„Din 2016 au devenit mai accesibile creditele ipotecare. Cea mai bună situație a fost în 2019. Însă, odată cu înăsprirea politicii monetare de către Banca Națională, pe fundalul crizei din 2021 și 2022, situația s-a înrăutățit de două ori către 2022. Acest lucru a făcut imposibil ca o familie să acceseze un credit ipotecar. În prezent, se înregistrează o tendință de creștere a veniturilor populației, scăderea ratei dobânzii la creditele bancare, a permis că astăzi să fie nevoie de 74% din veniturile unei familii pentru a procura un apartament. Creditele ipotecare vor fi din nou o soluție pentru familii să-și procure apartament. Scade dobânda unui credit ipotecare, a ajuns 8% față de 13% în perioada 2021/2022. Dobânda înaltă înregistrată în perioada crizei a influențat volumul creditelor contractate”, a afirmat expertul.

Rata medie a dobânzii la creditele imobiliare noi pentru persoanele fizice. Veaceslav Ioniță susține că în 2008 a fost de 16,6%. Către 2014 a scăzut la 9,7%. A urcat din nou, până la 13,1%, în 2015. A scăzut din nou, până la 6,7%, în 2021. În 2022 ajuns 12,8%, în 2023 – 8,8%, în primul trimestru din 2024 – 8%.

Credite imobiliare noi acordate persoanelor fizice. Analistul economic a precizat că în 2008 au fost acordate, lunar, credite imobiliare de 2,8 milioane de euro; în 2009 – doar de 600 de mii de euro lunar; 2010 – 2,1 milioane de euro; 2014 – 4,2 milioane de euro lunar; 2016 – 2 milioane de euro; 2019 – 13,7 milioane de euro; 2020 – 11,9 milioane de euro; 2021 – 25 de milioane de euro; 2022 – 5,2 milioane de euro; 2023 – 21 de milioane de euro; 2024, primul trimestru – 22,4 de milioane de euro lunar credite accesate. „Anul 2021, ceea ce a dus la creșterea prețurilor, a fost un an al bumului de credite imobiliare. Inclusiv, programul Prima Casă. Volumul de credite a scăzut de cinci ori în 2022 pe fundalul deciziilor BNM legate de politica inflaționistă. Acum, politica inflaționistă este în scădere, iar creditele ipotecare devin o soluție pentru cetățeni”, susține analistul economic.

Creșterea reală a prețurilor locuințelor noi. Expertul a amintit că în 2000 a fost înregistrată o scădere de 21,3%. În 2001 au crescut cu 35,1% față de 2000. În 2002 a fost +25,7% față de 2001. În 2003 -  +52,6% față de 2002. În 2004 - +15,5% față de 2003; 2005 - +20,2% față de 2004, iar în 2006 - +8,1% față de 2005. Prețurile au scăzut cu 11,3% în 2007, cu 23,4% în 2009; cu 17,8% în 2012; cu 2,5% în 2016; cu 3,9% în 2019. Din 2020, prețurile au început să crească și s-au majorat cu 4,7% în 2019, cu 19,9% în 2021. Au scăzut cu 12,2% în 2022; cu 3,8% în 2023; și cu 1,3% în primul trimestru din 2024.

„Materialele de construcție s-au scumpit enorm în ultimii ani. Compania de construcții trebuie să plătească salarii, care cresc la noi destul de rapid. Compania de construcții toate achitările le face în lei, dar vinde apartamentul în euro. Acum leul moldovenesc este cea mai puternică valută. Apartamentul în lei nu s-a scumpit atât de tare, dar euro este slab. Perioada de glorie a companiilor de construcție a fost 2001-2006. Atunci câștigau cu 50% mai mult decât anul precedent. Profiturile lor erau supra profituri. După 2006, prețurile la apartamente, timp de zece ani, au crescut mai încet decât costurile materialelor de construcție. Costurile creșteau, apartamentele nu creșteau în prețuri, iar companiile falimentau. În 2024, chiar dacă avem această creștere a prețurilor la apartamentele noi, totuși sunt mai mici decât costurile suportate la procurarea materialelor de construcție. În 2024, compania, chiar dacă vinde apartamentul mai scump, câștigă mai puțini bani față de acum un an, deoarece salariile și costurile materialelor au crescut, iar profitul pe care îl are este mai mic. De aceea, este mică probabilitatea ca să fie în viitor mai mic prețurile la apartamente. Din 2006 și până în 2024, companiile de construcție au avut venituri doar 4 ani: 2010, 2019, 2020 și 2021”, a spus analistul economic.

Salariul mediu anual brut în municipiul Chișinău. Potrivit expertului, în 1995 a fost de 390 de euro/anual; 2000 – 575; 2005 – 1360; 2010 – 2730; 2015 – 3090; 2020 – 5810; 2021 – 6290; 2022 – 7730; 2023 – estimativ 8950;, iar în 2024 este prognozat pentru prima dată să depășească nivelul de 10 mii euro și să fie de 10400 de euro/anual sau de 3 ori mai mult decât în 2015.

Accesibilitatea locuințelor în municipiul Chișinău. Expertul a specificat că 1980 erau necesare 9,3 salarii medii brute anuale pentru procurarea unui apartament nou, finalizat, de 70 m2; în 1990 – 9,8 salarii medii brute anuale. În 1995 – 31,1; 2000 – 20,3; în 2005 – 34,1; 2010 – 19,5; în 2015 – 16,3; 2020 – 12,4; în 2021 – 10,9; 2022 – 10; 2023 – 9,5; iar în 2024, primul trimestru – 10. „Apartamentele s-au scumpit, dar ținând cont și de salariile de astăzi, care sunt mai mari, tot mai puțini ani trebuie ca să-ți procuri un apartament. Piața imobiliară, în mare măsură a fost într-un dezechilibru total după destrămarea Uniunii Sovietice. A trebuit atunci 34 de salarii anuale pentru procurarea unei locuințe, astăzi s-a ajuns la 10 salarii anuale, s-a ajuns la un echilibru”, a specificat expertul.

Cum a fost în alte capitale, în 2023. În Amsterdam au fost necesare 15,8 salarii anuale pentru procurarea unui apartament nou, finalizat, de 70m2; în Bratislava – 14,6; Praga – 14,3; Belgrad – 12,8; Talin – 12,5; Atena – 12,3; Dublin – 11,6; Budapeste – 10,3; Copenhaga, Vilnius, Chișinău – câte 10; Varșovia – 9; Riga – 8,9; Zagreb – 8,6; Londra – 8,5; Oslo – 7,5; Roma – 7,2.

„Prețul unui apartament este legat de costul pe care îl au materialele de construcție și de veniturile populației. Costul apartamentelor a crescut enorm în ultima perioadă. Companiile de construcție au fost nevoite să majoreze prețurile, deși le-au majorat mult mai puțin decât costurile reale ale materialelor de construcție. Apartamentele, în pofida prețurilor mari, devin accesibile pentru că salariile, calculate în euro, cresc mai rapid decât cresc prețurile la apartamente. Piața se află într-un echilibru. Pot apărea și dezechilibre. Trebuie astăzi 10 ani pentru procurarea unui apartament și 60% din veniturile unei familii, unde cel puțin 2 persoane lucrează. Aceste două momente permit ca să fie accesibilă procurarea unui apartament în municipiul Chișinău. Într-un viitor apropiat, după ce am avut o creștere prea bruscă a prețurilor, intuiesc că poate fi o ușoară pauză, piața acum este relativ amorfă, dar pe termen mediu și lung, prețul apartamentelor va crește, la același nivel cu salariile. Să nu uităm că 70% din toată avuția moldovenilor este concentrată în imobile”, a conchis Veaceslav Ioniță.

----------------------------------

IDIS „Viitorul” este un think tank independent, înființat în 1993, care combină cercetarea socială, politică și economică cu componente solide de advocacy. Instituția realizează cercetări aplicate de monitorizare pe mai multe domenii: economie, politica socială, politicile UE, dezvoltarea regională, dar și riscurile de securitate și de politică externă.

Urmărește-ne pe Facebook - https://www.facebook.com/IDISViitorul ;
Abonează-te la canalul nostru de Telegram - https://t.me/idis93 ;
Vizionează-ne pe canalul nostru de Youtube - https://www.youtube.com/@idisviitorul8539 .