Piața imobiliară din Republica Moldova, în 2022, a trecut printr-o criză care a fost cea mai puternică din ultimii 30 de ani. În prezent, se mișcă în direcție pozitivă, se dezvoltă prin extindere, și prin aceasta se va face marcată în următorii ani. Declarații în acest sens a făcut Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, vineri, 12 mai, în cadrul emisiunii săptămânale „Analize economice cu Veaceslav Ioniță” unde a vorbit despre cinci tendințe fundamentale, care vor marca piața imobiliară din Republica Moldova în următorii ani.

Expertul a spus că în Republica Moldova recordul absolut al construcțiilor a fost atins în 2021, când s-au construit aproape 900 de mii de metri pătrați de spațiu locativ, dintre care peste 680 de mii de metri pătrați în municipiul Chișinău. Astfel, 75% din volumul construcțiilor este în municipiul Chișinău, sau 90% din valoarea acestora.

În 2022, potrivit lui Veaceslav Ioniță, a fost înregistrată cea mai mare scădere a construcției locuințelor de la independență încoace. S-au construit puțin peste 338 de mii de metri pătrați. „În 2022, toți factorii negativi care pot exista într-o economie și-au făcut prezența. Prețul imobilelor, după ce timp de 10 ani au scăzut constant, au început brusc să crească începând cu 2019/2020, ceea ce a speriat oamenii. Războiul din Ucraina, din nou a creat panică în rândul cetățenilor. Inflația ridicată a determinat oamenii să nu mai acceseze la bănci credite imobiliare, după ce veniturile lor reale au scăzut pe fundalul creșterii tuturor prețurilor. Aceeași inflație ridicată a dus la înăsprinrea de către Banca Națională a Moldovei a politicii monetare, iar ca rezultat creditele s-au scumpit, a spus expertul.

Economistul declară că dacă în 2021 volumul creditelor imobiliare creștea lunar cu 295,6 milioane de lei, în 2022 a crescut cu doar 72,1 milioane de lei. În primele trei luni ale acestui an - cu 51,7 milioane de lei lunar. „Acum avem o scădere a inflației, se ieftinesc banii și cred că procesul de creditare va fi animat în a doua jumătate a anului curent”, crede economistul.

Analistul economic afirmă că în timp ce prețurile la imobile sunt de ceva timp pe pauză, pe fundalul inflației mari, cheltuielile companiilor de construcții au crescut cu circa 40%. Astfel, volumul lucrărilor de construcție a scăzut, iar lucrări noi nu au fost lansate. Însă, afirmă analistul economic, pe piața imobiliară tot ce s-a putut întâmplat mai rău a avut loc în 2022. Acum, începe reanimarea sectorului. Banii se ieftinesc, volumul de creditare se va relua, moldovenii care au dorit să procure imobil în 2022 o vor face în 2023, iar în a doua jumătate a anului curent ramura construcției se va înviora.

Veaceslav Ioniță a mai menționat că avuția oamenilor, atât pe plan global, cât și în Republica Moldova, este concentrată în locuințe. Pe plan global toată avuția omenirii este estimată la 463,5 trilioane de dolari, iar 2/3 din această avuție este concentrată în imobile. La fel, este și în Republica Moldova. Avuția moldovenilor este estimată de 41,9 miliarde de dolari, față de 36,3 miliarde de dolari în 2020. Este vorba de deținerea drepturilor de proprietate asupra: locuințelor, spațiilor comerciale, terenurilor agricole, depozitelor nete, capitalui acționar etc. Ca și în restul lumii, 2/3 din avuția și economiile moldovenilor este concentrată în locuințe. Locuințele au fost sunt și vor fi principalul obiect investițional al cetățenilor. „Aceste 41,9 miliarde de dolari – toată avuția moldovenilor, repartizați la populația trecută de 18 ani, reiese că fiecare deține proprietăți de 14,5 mii de dolari. Media globală este de 87,5 mii de dolari. Cea europeană – de 180,3 mii de dolari.

Expertul a mai declarat că prețul imobilelor și accesibilitatea acestora au ajuns în prezent la cel mai bun nivel. Creșterea bruscă a prețurilor locuințelor din 2019/2020 a fost de fapt o recuperare, după 10 ani de scădere a prețurilor, iar în prezent ele doar au ajuns la nivelul anului 2008 când un metru pătrat de spațiu locativ era de circa 900 de euro. Doar în 2022 s-a ajuns la nivelul din 2008 al unui metru pătrat de spațiu locativ, după ce mulți ani a variat între 500 și 700 de euro. „Chiar și acum, prețul unei locuințe în orașul Chișinău este mai mic decât a fost în trimestru IV din 2008.  Atunci valoarea banilor și salariile erau altele față de ceea ce avem astăzi”, susține expertul.

Economistul mai susține că pentru un apartament de 70 de metri pătrați, în perioada sovietică era nevoie să lucrezi 10 ani. În anul 2005 - 52 de ani. În 2010 – 31 de ani, în 2015 – 22 de ani și jumătate, în 2020 – 12 ani și jumătate, iar în 2022 – 13 ani și câteva luni. „În prezent, un apartament în municipiul Chișinău este de patru ori mai accesibil decât a fost acum 15 ani”, susține economistul.

Lipsa unor soluții investiționale, mai spune economistul, a determinat cetățenii să plaseze în primele trei luni ale anului o sumă de 1,7 miliarde lei în bănci. Însă, această este o soluție temporară. Pe termen lung, oamenii înțeleg că investițiile în imobile sunt principala soluție de acumulare a avuției. „Anticipăm, o revenire activă a cetățenilor și investitorilor pe piața imobiliară în următoarele luni, piață, care chiar și-n apogeul său din 2021 a fost la doar jumătate din potențialul său de  dezvoltare”, afirmă economistul.

Următorii ani, menționează expertul, vor fi marcați de schimbarea paradigmei de dezvoltare a construcțiilor în municipiul Chișinău. Orașul se va dezvolta prin extindere și prin crearea de noi cartiere rezidențiale cu toată infrastructura necesară. Perioada construcțiilor sălbatice, prin construcția haotică pe fiecare petic de pământ devine istorie. Pe de o parte, autoritățile au devenit mai responsabile, iar dar pe de altă parte, crește și cultura de consum a populației, care nu se mai prinde la „apartamente ieftine”.

În opinia analistul economic, tot ce a avut prost orașul Chișinău a fost strategia greșită de dezvoltare. Cel mai mult s-a construit în perioada 1980-1990. Câte opt mii de apartamente în fiecare an. Din 2011 și pînă în 2020 s-a construit câte patru mii de apartamente anual. În 2021 și 2022 s-a construit câte cinci mii de apartamente anual. De două ori mai puțin decât în anii 1980-1990, deși s-a creat impresia că s-a construit mult, de fapt orașul a fost mutilat. „În loc să fie dezvoltat orașul, prin extinderea lui, fiind construite cartiere noi, s-a parazitat pe infrastructura existentă. Dezvoltatorii, dorind să facă economii din contul infrastructurii deja existente, în loc să ridice construcții creând totodată și rețele noi de infrastructură, au înghesuit 42 de mii de apartamente pe suprafața care avea deja rețele dezvoltate. Abia acum se dezvoltă orașul prin extindere. Orașul trebuie să se extindă și prin construcția de grădinițe, școli, magazine, drumuri etc”, a opinat analistul economic.

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, în mediu, locuitorii municipiului Chișinău, din 2010 au investit 3,7 miliarde de euro în locuințe, ignorând faptul că nu au infrastructură publică în preajma blocului, nu au teren de joacă pentru copii, nu au grădiniță, școli, căi de acces etc. Astfel, orașul a fost mutilat și a ajuns să fie insuportabil de locuit în Chișinău. Investițiile în locuințe, fără investiții în infrastructura publică, au sufocat orașul și au redus din calitatea vieții urbane.

Noua paradigmă de dezvoltare urbană, declară Veaceslav Ioniță, trebuie să fie axată pe o armonie între investițiile în locuințe și în infrastructura adiacentă. Atât autoritățile, cât și consumatorii, trebuie să impună dezvoltatorilor o politică social responsabilă de dezvoltare a orașului prin extindere și creare de noi facilități urbani. „Economisirea la investiții în infrastructura urbană și parazitarea pe infrastructura existentă ne-a costat prea scump. Calitatea vieții urbane a fost afectată enorm, iar următorii ani, trebuie să fie marcați prin schimbarea paradigmei de dezvotlare a proiectelor imobiliare. Orice proiect privat, trebuie să fie urmat și de investiții în infrastructura publică”, a conchis expertul.

------------------------------

IDIS „Viitorul” este un think tank independent, înființat în 1993 care combină cercetarea socială, politică și economică cu componente solide de advocacy. Instituția realizează cercetări aplicate de monitorizare pe mai multe domenii: economie, politica socială, politicile UE, dezvoltarea regională, dar și riscurile de securitate și de politică externă.

Urmărește-ne pe Facebook - https://www.facebook.com/IDISViitorul ;
Abonează-te la canalul nostru de Telegram - https://t.me/idis93 ;
Vizionează-ne pe canalul nostru de Youtube - https://www.youtube.com/@idisviitorul8539 .