În trimestrul II al anului 2020 vânzarea/cumpărarea apartamentelor a fost la nivelul de 4,1 mii tranzacții, cu 36% mai puțin decât perioada similară a anului trecut, când au fost înregistrate 6,5 mii tranzacții. Potrivit expertului în politici economice al IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță, aceasta este valoarea minimă din ultimii 3 ani.

Veaceslav Ioniță susține că de fapt piața imobiliară nu atât a scăzut, cât a revenit la parametrii obișnuiți de până la bumul imobiliar din 2018-2019. În anul 2019 au fost efectuate 28,7 mii tranzacții cu apartamente, record absolut pentru Moldova și dublu față de media anuală obișnuită, care în ultimii ani a fost de 14-15 mii de apartamente anual.

Expertul mai menționează că în ultimii ani se înregistrează o concentrare din ce în ce mai mare a vânzărilor de apartamente în municipiul Chișinău. În prezent 80% dintre tranzacțiile imobiliare cu apartamente au loc în municipiul Chișinău, față de 60% acum zece ani.

Veaceslav Ioniță afirmă că reducerea numărului de tranzacții a influiențat și creditele ipotecare. Astfel, în trimestrul II au fost procurate 1,2 mii apartamente prin ipotecă, de 2,3 ori mai puțin decât în perioada similară a anului trecut. Procurarea prin ipotecă a atins nivelul minim din ultimii 4 ani. „Dar și aici trebuie să menționăm că tranzacțiile actuale sunt similare celor de până la bumul imobiliar din 2018-2019”, afirmă expertul.

Expertul susține că dacă ne uităm la rapoartele băncilor comerciale, putem observa că soldul creditelor în domeniul construcțiilor s-a dublat în ultimii 2 ani. În Republica Moldova a fost înregistrată o creștere fără precedent de 40-50% anual a creditelor ipotecare. Chiar și acum în plină criză, când soldul creditelor bancare deja înregistrează scădere, creditele ipotecare nu doar că nu scad, dar înregistrează și niște creșteri minore.

În prezent 18% dintre toate creditele oferite de către băncile comerciale sunt oferite ramurii construcției. Un record absolut pentru sistemul nostru bancar. Ultima dată băncile au creditat atât de intens ramura construcțiilor în anul 2008, când ponderea creditelor oferite companiilor de construcții și persoanelor fizice sub formă de ipotecă s-a ridicat la 14,7% din totalul creditelor.

Veaceslav Ioniță mai spune că prețul apartamentelor în municipiul Chișinău s-a redus cu 4,5% față de anul trecut. După criza imobiliară din 2008 prețul apartamentelor a scăzut în întrega lume, dar totuși este greu să găsești o țară unde ele au căzut 12 ani la rând. În 2019 chiar a fost înregistrată o mică creștere de prețuri, dar care a durat doar jumătate de an. În prezent prețul mediu de comericalizare a unui apartament în municipiul Chișinău este de 509 Euro/m2, o valoare egală cu cea de acum 15 ani în urmă. Ultima dată așa prețuri mici au fost înregistrate în anul 2005. Dar să nu uităm că de atunci veniturile în euro ale populației au crescut de aproape 5 ori. În prezent salariul mediu anual se apropie de 5 mii euro, față de o mie de Euro/anual în 2005.

Creșterea nominală a salariilor recalculate în EURO și scăderea prețului la apartamente cu 1,7 mii euro pentru un apartament de 70 m2 a dus la acea că efortul unei familii pentru procurarea unui apartament s-a ușurat cu 13% într-un singur an. Astfel în prezent pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău sunt necesare 7,6 salarii anuale, față de 8,7 salarii anuale în 2019 și 36,4 salarii anuale în 2006. În prezent procurarea unui apartament pentru o familie din Moldova este de 4,8 ori mai accesibil decât acum 15 ani în urmă.  

Efortul financiar al unei familii pentru procurarea unui apartament în Moldova este comparabil cu efortul depus de o familie din Europa. Media europeană în 2018 a fost de 6,9 ani pentru un apartament de 70 m2, față de 7,6 ani cât este în prezent în Moldova.

Anume accesibilitatea financiară a familiilor tinere pentru procurarea unui apartament a fost motorul de bază care a mișcat piața imobiliară în sus în ultimii 3 ani, iar prețurile mici, permit menținerea unui nivel înalt al tranzacțiilor chiar și în perioada actuală de criză. În condițiile de criză economică, unica oportunitate pentru bănci de a investi banii sunt creditele ipotecare.

În opinia expertul, piața imobiliară în acest an va scădea comparativ cu 2019, dar va fi mai ridicată decât nivelul mediu din ultimii 10 ani.