Anul 2021 este anul, care cel mai probabil, va marca creșterea cererilor pentru procurarea de apartamente. Tendința care se înregistrează, arată că vom asista la o vânzare record de 30 de mii de locuințe, poate chiar și mai mult. Cifra este de aproape două ori mai mare față de media obișnuită din Republica Moldova din ultimii 15 ani. În 2021 va continua tendința din 2020 când familiile mai înstărite din municipiul Chișinău vor prefera casele individuale. Estimativ în acest an vom avea un volum al tranzacțiilor pentru casele individuale cu circa 30% mai mare. În 2021, cel mai probabil va domina cumpărarea apartamentelor de pe piața secundară, cu suprafețe mici. Creditele bancare în domeniul procurării de apartamente vor continua să crească. Portofoliul de credite pentru procurarea de imobil ar putea trece de volumul de 10 miliarde de lei. După 13 ani de scădere, prețul la imobile în acest an va înregistra o ușoară creștere. Pe piața primară el a început să crească din 2020, iar pe piața secundară vom avea o ușoară creștere în acest an.
Sunt opinii exprimate de către expertul în politici economice al Institutului pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, Veaceslav Ioniță, în cadrul emisiunii săptămânale „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”, un produs al IDIS „Viitorul” în colaborare cu privesc.eu.
Veaceslav Ioniță spune că până în anul 2017 volumul mediu anual al tranzacțiilor cu apartamentele în Republica Moldova se cifra la 13-15 mii de apartamente, iar acum acest volum practic s-a dublat și că cele mai multe tranzacții au fost făcute în ultimii trei ani. Numărul de apartamente care au fost vândute în Republica Moldova în anul 2019 a fost de 29700 de apartamente. Deja în primul trimestru al anului curent, pe piața imobiliară au avut loc 7,6 mii de tranzacții cu apartamentele pe întreg teritoriul țării. Tot în primul trimestru, a fost record și la tranzacțiile legate de casele particulare din municipiul Chișinău. Au fost vândute/procurate deja 440 de case. Dacă această tendință se va menține, cel mai probabil vom avea în acest an vânzări cu cel puțin 30-40% mai mult decât media obișnuită pentru municipiul Chișinău. „Dacă tendința se va menține, atunci anul 2021 va fi un an unde vor fi bătute toate recordurile de pe piața imobiliară”, spune Veaceslav Ioniță.
Expertul afirmă că cel mai mult piața imobiliară din Republica Moldova se concentrează în municipiul Chișinău. Dacă 5-6 ani în urmă, 60% dintre apartamente se vindeau în municipiul Chișinău, restul în restul teritoriul Republicii Moldova, în prezent piața imobiliară s-a concentrat în proporție de 80% în Chișinău. Practic 4 din 5 apartamente care sunt în prezent vândute/procurate sunt din municipiul Chișinău. Se poate spune că viața înafara municipiului Chișinău încet-încet dispare. Lumea pleacă din țară, dar nu pleacă din municipiul Chișinău, deoarece asistăm la două tipuri de migrații în Republica Moldova. Este vorba de migrația externă, când oamenii pleacă din Republica Moldova peste hotare și al doilea este migrația internă. Este vizibil faptul că toate localitățile din Republica Moldova se confruntă cu o scădere a numărului populației, dar nu și municipiul Chișinău. Populația crește constant în ultimii ani, oamenii din sate își vând locuințele și se mută la Chișinău.
Economistul afirmă că în 2020 piața imobiliară a cunoscut o ușoară scădere, dar cea din municipiul Chișinău, unde a continuat să crească după cum continuă și în acest an. În restul republicii numărul de tranzacții cu apartamentele a scăzut cu 12%. Însă, acum în 2021 se simte o ușoară înviorare. Moldovenii procură apartamente nu doar în Chișinău, dar și în restul republicii, în Bălți și în restul municipiilor din țară.
Referitor la modul în care moldovenii își rezolvă problema banilor pentru procurarea locuințelor, Veaceslav Ioniță afirmă că acesta poate fi de două feluri: fie omul vine cu banii lui; fie ia un credit ipotecar. Expertul spune că „în prezent în Republica Moldova creditele ipotecare pentru procurarea unui apartament au devenit un adevărat „hit” al tranzacțiilor și al creditelor bancare” și prin aceasta se explică creșterea masivă a tranzacțiilor imobiliare. În mediu, în anii anteriori portofoliul de credite bancare pentru procurarea unui imobil ajungea anual la 16 milioane de lei, deja s-a ajuns la 137 de milioane de lei portofoliul de credite bancare pentru procurarea de imobil. În prezent, portofoliul de credite bancare pentru imobil reprezintă în total 8,3 miliarde de lei. Fiecare al cincilea leu care a fost dat sub formă de credit, s-a dat pentru procurarea de imobil.
De asemenea, spune că ipoteca a devenit o soluție începând cu 2018. Băncile au avut și au în prezent un surplus de lichidități și nu au unde le finanța. Astfel, s-a constatat că cel mai bun platnic al băncilor pot fi persoanele fizice. Dobânda bancară la ipotecă a scăzut sub 10%, deoarece dacă este mai mare este riscant să i-ai împrumuturi de lungă durată. Din acest motiv - dobândă sub 10%, salarii relativ competitive, a dus la ceea că cetățenii Republicii Moldova își pot permite să se gândească la un apartament, dacă nu au banii necesari, el poate să se gândească la un împrumut ipotecar.
Expertul mai spune că în Republica Moldova, undeva 35% sau fiecare al treilea apartament care se procură este apartament nou, în casă nouă, restul 2/3 dintre apartamente sunt în casele vechi. De la începutul anului se înregistrează o creștere a numărului de tranziții imobiliare, exclusiv din contul apartamentelor de mâna a doua. Oamenii cu venituri mai modeste, pentru că ei au ridicat în ultimii ani piața imobiliară în sus, sunt cei care cumpără cel mai des în prezent apartamente și ei preferă apartamente mai ieftine, care sunt în prezent la mâna a doua, deoarece apartamentele noi sunt cu 50% mai scumpe decât cele de pe piața secundară.
Potrivit expertului, în prezent accesibilitatea unui apartament în Republica Moldova este cu mult mai mare. Cetățeanul are nevoie de aproape 8 ani ca să-și procure un apartament. Dacă în 2008 un apartament, cu suprafața de 70 de metri pătrați, costa aproape 61 de mii de euro, deoarece prețul unui metru pătrat de locuință era de circa 900 de euro. Chiar piața secundară costa mai mult decât piața primară. După criza mondială din 2008, provocată de „bumul” imobiliar, prețul la apartamente a scăzut în majoritatea țărilor. Însă, dacă în celelalte țări prețul a scăzut pentru 3-4 ani și ulterior a început să crească, în Republica Moldova prețul a fost în scădere timp de 12 ani, de la 900 de euro pentru un metru pătrat de locuință în 2008 la puțin peste 500 de euro în 2020, pe piața secundară.
Totodată, economistul a mai spus că salariul mediu anual în Republica Moldova s-a apropiat de 5 mii de euro. De două ori mai mult decât acum 5 ani. Salariul mediu crește, iar euro rămâne stabil. Și dacă un apartament costă ceva mai mult de 36 de mii de euro, se constată că pentru procurarea unui apartament cetățenii trebuie să aloce circa 7,5 salarii anuale. Astfel, putem conchide că în prezent cetățenii trebuie să întoarcă banii luați pentru procurarea unui apartament mai puțin timp decât acum 15 ani, când trebuiau aproape 40 de ani pentru procurarea unui apartament.
Veaceslav Ioniță mai spune că în ultimii 15 ani s-a schimbat dramatic structura și componența unei gospodării casnice în municipiul Chișinău. Înainte dominau familiile cu 3-4 și mai multe persoane, acum însă este vorba de familii cu 1 sau 2 persoane. Tinerii se căsătoresc cu 5 ani mai târziu decât acum 15 ani, se gândesc mai târziu la un copil, ei nu vor să mai locuiască cu părinții, dacă sunt la sat ei vor să trăiască în Chișinău și mai vor să locuiască singuri. În prezent sunt zeci de mii de gospodării formate dintr-o singură sau două persoane tinere, dar care au nevoie de apartamente. Aceștia exercită o presiune enormă pe piața imobiliară și tot ei au schimbat comportamentul. Dacă în anii 2000, circa 90% dintre apartamentele care se construiau aveau 3 camere și mai mult și doar 9% erau de 1 sau 2 camere, acum, odată ce pe piața au intrat tinerii care locuiesc singuri, fără familii, nu sunt foarte bogați, ei solicită tot mai mult apartamentele mici. În prezent, 83% dintre toate apartamentele care se procură sau se construiesc în Chișinău sunt cu 1 sau 2 camere. Cererea cea mai mare este pentru apartamente cu suprafețe mici. Suprafața medie a unui apartament a scăzut de aproape două ori, de la 130 de metri pătrați în 2003 la 60 metri pătrați, acum.
„Companiile de construcții se confruntă cu o cerere enormă de apartamente cu suprafață mică. Asistăm la construcția de blocuri unde nu mai sunt apartamente cu trei sau patru camere. Nu sunt oameni bogați, nu sunt oameni cu familii mari, dar își permit apartament să procure pe banii câștigați în Republica Moldova”, concluzionează Veaceslav Ioniță.
Expertul a mai afirmat că în prezent avem în Republica Moldova 45 de mii de familii, cetățeni, care închiriază spațiul locativ. Dacă 15 ani în urmă, în Chișinău doar 6% dintre gospodării declarau că trăiesc la chirie, acum sunt 13%, iar acest lucru creează o problemă nouă, cum ne asigurăm că în Republica Moldova avem un climat investițional suficient și favorabil ca cetățenii să investească în procurarea de locuințe, cu scopul de a le da în chirie, deoarece această cerință cel puțin se va dubla în următorii ani.
Link-ul emisiunii poate fi accesat aici:
https://www.privesc.eu/arhiva/94580/Analize-economice-cu-Veaceslav-Ionita
